住建部再提建立房屋养老金制度 老龄化“存量房”难题有望破解

本报记者 王登海 北京报道

据《中国建设报》报道，6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。

《中国经营报》记者观察到，倪虹在此次交流中指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

业内专家指出，住房养老金制度既是房屋管理领域的一项基础性制度，也是崭新的制度建设要求，近两年来，国家层面多次提出要建立房屋养老金制度，表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行。

探索建立房屋养老金制度

倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

“房屋养老金制度主要目的或许是为了尽可能延长存量住房的使用年限，提高房屋质量。由于房屋是特定建筑物，一般都具有较长使用年限，但到了特定使用年限，往往需要通过检测、维修，让房屋能够保持良好状态，尽可能实现更长的使用年限。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。

“当前我国存量住房数量多，且不少是2000年之前的老旧小区，部分房屋在结构、设备、安全性等方面存在着较大的隐患，但现有的住宅专项维修资金等资金难以满足房屋维修及改造的需求。”中指研究院的分析师也指出。

“对于房屋养老金制度的讨论，和这两年房屋管理等有较大的关系，包括当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都涉及房屋管理内容。”易居研究院研究总监严跃进认为。

记者了解到，2022年，长沙自建房垮塌事故发生后，住建部部署开展全国自建房安全专项整治。当时住建部就指出，要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。

此后，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

今年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。在今年的两会上，部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议；4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。

中指研究院分析表示，本次倪虹部长再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

资金来源

严跃进认为，房屋维修、养老一般会涉及资金问题，因此房屋养老金制度的建立，首先需要考虑的是资金来源的问题。

“当前，在资金来源方面，一些城市和学者都有了一些探索和创新，比如，宁波明确把物业专项维修资金简称为‘房屋养老金’。还有一些专家提议，可以把当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的钱来作为房屋养老金。”严跃进表示。

记者了解到，在今年的两会上，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强提交了《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》。

柴强在其提案中就建议，每年从当年土地出让收入(地价款)或净收益(出让收入减去出让成本)中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。柴强认为，土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且现行的招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

此外，也有专家建议，应该建立由基础类养老金、专项类养老金和商业类养老金组成的多层次住房养老金制度，为住房体检、维修、改造等用途提供资金保障，实现住房安全和人民宜居。

杨畅认为，通过设立房屋养老金制度，能够为房屋检测维修、建筑建材提供稳定的资金来源，对房屋检测、建筑建材形成稳定需求。另外，通过设立房屋养老金制度，目的在于实现更长的房屋使用年限，也会对新房建设的品质提出更高的要求，或许进而提高相应建筑建材的要求。

“房屋养老金制度的建立有望创造很多新的商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。”严跃进表示。